Lo que exige la ley, en corto
En Colombia, alquilar un inmueble por días o semanas a turistas es prestar un servicio turístico de vivienda turística, regulado principalmente por la Ley 2068 de 2020 y el Decreto 1836 de 2021. En la práctica, eso implica:
- Registro Nacional de Turismo (RNT): obligatorio antes de operar. Se tramita de forma virtual ante la Cámara de Comercio, no tiene costo y se actualiza cada año. Las plataformas como Airbnb exigen publicar el número de RNT en el anuncio.
- Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA): el sistema del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo para registrar a cada huésped. Para usarla necesitas un RNT activo.
- Reporte de extranjeros al SIRE: Migración Colombia exige reportar la llegada y la salida de los huéspedes extranjeros en su sistema SIRE, dentro de plazos cortos. El incumplimiento es causa frecuente de sanciones.
- Protección de niños, niñas y adolescentes: los prestadores de servicios turísticos tienen obligaciones de prevención de la explotación sexual comercial (ESNNA), según la Ley 679 de 2001 y la Ley 1336 de 2009. No se puede alojar a menores sin sus padres o sin autorización, y cualquier indicio debe reportarse a las autoridades.
- Datos personales: los datos de tus huéspedes están protegidos por la Ley 1581 de 2012 (ver módulo 1).
- Impuestos: tus ingresos por alquiler tienen implicaciones tributarias que dependen de tu situación. Trabaja con un contador.
Lo que está cambiando
Desde diciembre de 2025, el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo ha publicado borradores de un decreto que modificaría el régimen del RNT. Entre lo propuesto: exigir el reglamento de propiedad horizontal que autorice expresamente la actividad (en lugar de una declaración), que el RNT de cada vivienda turística quede a nombre del propietario, que quien opere como arrendatario tenga autorización expresa del dueño, nuevas obligaciones para las plataformas y un sistema de verificación del RNT con apoyo de las cámaras de comercio. A octubre de 2026 seguía en discusión, con fuerte debate entre gremios y Gobierno.
Prompt
Tu lista de cumplimiento
Para revisar qué tienes al día y qué no.
Soy [PROPIETARIO / ADMINISTRADOR / ARRENDATARIO QUE SUBARRIENDA] de un alojamiento por noches en [CIUDAD], en un edificio [SÍ / NO] sometido a propiedad horizontal. Lo publico en [PLATAFORMAS]. Recibo huéspedes [NACIONALES / EXTRANJEROS / AMBOS]. Arma una lista de verificación de cumplimiento con lo que debería revisar: registro, reportes de huéspedes, reglamento del edificio, protección de menores, datos personales, impuestos, seguros y lo que exijan las plataformas. Para cada punto: - Qué es, en una frase. - Ante quién se hace. - Con qué frecuencia. - Qué pregunta concreta debo hacerle a mi contador, a la Cámara de Comercio o a un abogado. Reglas: - No cites números de artículos ni plazos exactos si no estás seguro; en ese caso escribe "verificar en la fuente oficial". - Si tienes búsqueda web, enlaza la fuente oficial de cada punto. - Separa lo que es obligación legal de lo que es buena práctica.
El reglamento del edificio importa tanto como la ley
Si tu apartamento está en un edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), el reglamento y las decisiones de la asamblea definen, en la práctica, si puedes operar y cómo. La norma de vivienda turística exige que, en propiedad horizontal, el reglamento permita expresamente la destinación a vivienda turística, y el proyecto de decreto busca exigir ese documento al registrarse.
En muchos edificios de Cartagena, Santa Marta y Bogotá, el tema es fuente de conflicto: vecinos que se quejan, administraciones que imponen controles y asambleas que intentan restringir o prohibir el alquiler por noches. Cambiar la destinación de las unidades privadas o reformar el reglamento requiere mayoría calificada del 70% de los coeficientes según el artículo 46 de la Ley 675. Por eso, conocer tu reglamento al detalle es defensa propia.
Prompt
Lee el reglamento de tu edificio
Antes de comprar para alquilar, antes de publicar y cada vez que la asamblea cambie algo.
Te adjunto el reglamento de propiedad horizontal de mi edificio en [CIUDAD] (y sus reformas, si las hay). Necesito entender qué dice sobre el alquiler por noches.
1. Busca todo lo relacionado con: destinación de las unidades (residencial, turística, mixta), arrendamiento, vivienda turística, alquiler por días, plataformas, visitantes, registro en portería, uso de zonas comunes por arrendatarios o visitantes, ruido, mascotas, mudanzas, sanciones y multas.
2. Para cada tema, cita textualmente el artículo con su número y página, y explica qué significa en lenguaje sencillo.
3. Dime si el reglamento permite expresamente la vivienda turística, la prohíbe, o no dice nada. Si es ambiguo, explica por qué.
4. Lista las reglas que afectan directamente a mis huéspedes, para mi biblia y mi anuncio.
5. Lista los puntos donde la administración podría tener argumentos para restringirme, y los puntos que me protegen.
Reglas: cita solo lo que está en el documento. Si un artículo no está claro o la imagen del PDF no se lee bien, dímelo. No me des conclusiones legales definitivas; marca lo que debo revisar con un abogado.Ojo: Verifica cada cita contra el PDF. Los modelos pueden equivocar números de artículo, sobre todo en documentos escaneados.
Prompt
Analiza una convocatoria o acta de asamblea
Cuando llega la convocatoria a una asamblea o el acta de una que ya pasó.
Te adjunto [LA CONVOCATORIA / EL ACTA] de la asamblea de mi edificio. Tengo un alojamiento por noches en el edificio.
1. Resume los puntos del orden del día o las decisiones tomadas.
2. Señala cualquier punto que afecte el alquiler por noches, directa o indirectamente (cambios al reglamento, nuevas multas, controles de acceso, cuotas especiales, uso de zonas comunes).
3. Para cada uno, dime qué tipo de mayoría requiere según lo que diga el documento o el reglamento que te di, y si el acta muestra que se cumplió.
4. Dime qué preguntas o propuestas debería llevar a la asamblea (o qué revisar con un abogado si ya pasó).
Sé preciso: si el documento no dice algo, no lo supongas.La relación con la administración
Ganar la discusión legal no sirve de mucho si el portero no deja subir a tus huéspedes un domingo a medianoche. La relación con la administración, el consejo y los vecinos es parte del negocio. Lo que suele funcionar:
- Registro anticipado de huéspedes en portería, con el formato que pida el edificio, siempre a tiempo.
- Un contacto que responde. Si un vecino se queja a las 11 p. m., que la administración tenga a quién llamar y que ese alguien actúe.
- Reglas del edificio en tu anuncio, tu biblia y tus mensajes, para que el huésped llegue sabiéndolas.
- Huéspedes filtrados: si el edificio es familiar, no aceptes grupos de fiesta aunque paguen más.
- Comunicación por escrito y con calma, incluso cuando el otro lado no la tiene.
Prompt
Carta formal a la administración
Para solicitudes, respuestas a sanciones o propuestas a la administración o al consejo.
Necesito escribir una comunicación formal a [LA ADMINISTRACIÓN / EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN] de mi edificio en [CIUDAD]. Propósito: [SOLICITUD / RESPUESTA A UNA SANCIÓN O QUEJA / PROPUESTA / DERECHO DE PETICIÓN] Contexto: [QUÉ PASÓ, FECHAS, DOCUMENTOS QUE TIENES] Lo que quiero lograr: [RESULTADO CONCRETO] Artículos del reglamento que me sirven (si los tengo): [PEGA] Escribe la carta: - Tono formal, respetuoso y firme. Nada agresivo ni irónico. - Hechos en orden cronológico, con fechas. - Lo que solicito, en puntos numerados. - Citando el reglamento solo con lo que te pegué; no cites leyes de memoria. - Máximo una página. Al final, dime qué parte de la carta debería revisar un abogado antes de enviarla y por qué.
Prompt
Propuesta de reglas de convivencia para el edificio
Cuando el edificio discute restringir el alquiler por noches y quieres proponer una alternativa.
En mi edificio en [CIUDAD] hay preocupación por el alquiler por noches. Las quejas principales son: [RUIDO / SEGURIDAD / USO DE ZONAS COMUNES / DESGASTE / OTROS]. Ayúdame a escribir una propuesta para el consejo o la asamblea con reglas de convivencia que respondan a cada queja de forma concreta y verificable. Por ejemplo: registro previo obligatorio, límite de personas por unidad, contacto responsable las 24 horas, reglas de zonas comunes, sanciones claras por incumplimiento. - Que sea razonable para los residentes y viable para los anfitriones. - Que muestre que entendemos sus preocupaciones. - Máximo dos páginas, con un resumen inicial de 5 líneas. - No incluyas afirmaciones legales; si algo requiere una reforma del reglamento, dilo y sugiere revisarlo con un abogado.